No son muchas las inversiones de bajo riesgo, no siendo las tradicionales en dólares, acciones o plazos fijos, que se pueden encarar con un capital inicial de 20/25 mil dólares.
Una de ellas, entre las clásicas “en ladrillos”, es en una cochera.
Se pueden encontrar fijas, cubiertas y descubiertas, algunas con seguridad y fácil acceso.
Los precios varían según la ubicación, tamaño y características.
La condición preferencial es que esté ubicado dentro de estos cuatro grandes centros concentradores de gente de buena posición económica y vehículos: Belgrano, Palermo, Recoleta y Caballito, a fin de asegurar una rotación de estacionamientos que dé una renta anual del 5%.
Esta valorización se debe a que, por ejemplo, Recoleta y Belgrano son barrios con una gran concentración de edificios altos, especialmente torres residenciales de lujo, mientras que Palermo y Caballito también tienen una presencia significativa de edificios altos.
La densidad poblacional y la escasez de espacios para estacionar en la vía pública convierten a esos cuatro enclaves en ideales para invertir en cocheras, debido a su alta demanda como consecuencia del aumento de construcciones sin estacionamiento y la instalación de parquímetros.
Estos barrios reúnen 851,936 habitantes, el 27,29% de CABA, y por sus calles circula el 9% de un parque automotor total en el país compuesto por 15.552.418 vehículos, incluyendo automóviles, vehículos comerciales livianos y pesados, pero excluyendo acoplados y otros remolques.
También las zonas cercanas a hospitales, universidades y oficinas ofrecen el alquiler por hora como opción rentable.
OFERTA DE COCHERAS
El mercado de las cocheras, por el lado de la oferta, destaca a los barrios de Recoleta , donde había 470 en venta. Lo siguen Palermo (416) y Belgrano (388) y San Nicolás (345), y muy de lejos, Balvanera (245), Almagro (212) y Caballito (185).
En lugares estos de la Ciudad de Buenos Aires con poder adquisitivo de mediano a alto no la pasan tan mal en las crisis.
Los hay donde no solo no cayeron los precios como el resto de las propiedades, sino que siguieron subiendo.
Áreas de CABA sin oferta de estacionamiento ponen precio propio a la hora, incluso con lista de espera debido a la escasez.
Así, hay cocheras que se alquilan en $ 300.000 mensuales y tienen lista de espera de más de 15 personas.
ESCASEZ Y AUMENTOS
Los agentes inmobiliarios pronostican cada vez más escasez de estacionamientos y cada vez mayor valor.
Pero además en algún momento debería crecer la cantidad de autos por habitante.
La relación en Argentina se ubicó en 3,02 personas por vehículo durante 2024. Este indicador permite comparar la disponibilidad de transporte privado entre países de la región y otras naciones industriales.
En Brasil, la proporción es de 4,6; en México, de 2,8; en Alemania disminuye a 1,6; y en Estados Unidos desciende hasta 1,1.
Si bien Argentina tiene una proporción mayor que otros países de la región, se considera que existe por delante margen para mejorar.
En ese caso, se torna atractiva esta opción de baja volatilidad en dólares para quienes cuentan con un capital reducido, porque a la vez tiene menos costos de mantenimiento.
En estos momentos, las cocheras ofrecen una rentabilidad neta anual de entre el 3% y el 5%, versus los 4/5% que rinde un departamento, dependiendo de su ubicación.
Asimismo una buena relación entre el valor de renta y las expensas permitirá manejar distintos márgenes de rentabilidad.
Y después, en las búsquedas, habrá que dejar de lado, por un momento, el cálculo económico y ver que la cochera en que se va a invertir posea un buen espacio de maniobra y un lugar acorde donde pueda entrar un vehículo lo más cómodo posible, incluso para poder abrir bien la puerta, y que aparte cuente con rampas idóneas.
Son detalles que agregan o quitan valor a la hora de las transacciones.
Donde hay listas de espera no parecen ser determinantes: cada vez que cierra un estacionamiento se genera una avalancha de los pocos espacios que quedan disponibles en otros de la misma zona, que a la vez suben el precio.
Pero el equilibrio debe buscarse en los atributos propios de cada unidad y no en la especulación con los vaivenes de la oferta y la demanda.
