Cuando el dólar sube y los valores en pesos no lo reflejan de inmediato, como sucede por ahora, la construcción reacciona distinto al resto de la economía, ya que al ser los costos en pesos similares a los de semanas anteriores, medidos en la moneda norteamericana, se abaratan en la contabilidad de los desarrolladores inmobiliarios.
En consecuencia, la disparidad comprimió sus márgenes, aunque también abrió oportunidades para reordenar estrategias y captar inversores en etapas tempranas.
Si bien muchos precios de referencia aún no se ajustaron plenamente, los dolarizados se mantienen competitivos en términos históricos.
Para los desarrolladores con tierra ya comprada o permisos en marcha, esta coyuntura representa un momento ideal para optimizar rentabilidad.
Y para quienes aún están en etapa de planificación, puede ser un punto de inflexión en un contexto de márgenes cada vez más ajustados, especulan en el sector.
RECUPERACIÓN INMOBILIARIA
El contexto se da en un momento en el que el mercado inmobiliario comienza a mostrar signos de recuperación en la demanda: entre CABA, provincia de Buenos Aires y Rosario, las escrituras crecieron un 35 % respecto de 2024 y un 50 % frente a 2023, apoyadas en un incipiente repunte del crédito hipotecario.
“Esta dinámica del mercado genera condiciones favorables para quienes evalúan ingresar en proyectos en desarrollo. Con costos temporalmente más bajos en dólares, los desarrolladores pueden plantear cronogramas de obra más eficientes y ofrecer esquemas de preventa con descuentos por pronto pago”, reflexiona Kevin Savelski, CEO y director de Grupo 8.66.
“Es un escenario de beneficio compartido: el desarrollador asegura rentabilidad y eficiencia de gestión, mientras el comprador accede a un metro cuadrado más conveniente y a condiciones atractivas antes de que los costos internos se ajusten por completo”, subraya.
La convergencia de intereses de la oferta y la demanda va a durar hasta que los proveedores actualizan los precios siguiendo la evolución del dólar, a partir de lo cual la ventana se cierra.
Solo pueden capitalizarla quienes cuentan con estructura financiera y capacidad de ejecución rápida.
Y más aún si se considera que el financiamiento bancario para construcción es casi inexistente: representa apenas el 2 % del crédito total al sector privado, en tanto las hipotecas UVA equivalen al 0,2 % del PBI, lejos del 4 % de los ’90.
COSTOS EN DÓLARES
El costo de construcción en dólares se disparó un 69 % en 2024, y alcanzó su mayor nivel desde 2018, mientras la cotización en pozo de los inmuebles creció apenas 23,8 % versus solo el 9,2 % que lo hicieron las propiedades usadas.
La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) calcula que el costo de la construcción subió 107 % en los últimos 18 meses.
En mayo de 2025, el costo promedio por metro cuadrado alcanzó los $1.198.802, un récord histórico en términos nominales.
A la vez, el índice de costos subió 2 % en el último mes, por encima de la inflación (1,6 %), con especial presión en mano de obra (+116 % en 2024) y materiales (+26 %).
Por el lado de los desarrolladores, cuando logran mejorar su ecuación de costos, no solo protegen su rentabilidad: también pueden trasladar beneficios al cliente final, ofreciendo mejores condiciones de financiación, materiales de mayor calidad y servicios superiores.
