Buenos Aires, 31 diciembre (NA) — La dinámica de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires atravesó una transformación profunda en los últimos cinco años, marcada por la pandemia, los cambios políticos y las modificaciones regulatorias que redefinieron el mapa del desarrollo urbano. Lejos de concentrarse únicamente en los barrios tradicionales, la actividad comenzó a expandirse hacia zonas históricamente relegadas, configurando un nuevo escenario inmobiliario.
Según un análisis elaborado por Federico Akerman, director de Terres, plataforma especializada en terrenos, la evolución de los permisos de construcción permite anticipar con precisión cómo se reconfigura el territorio porteño.
Si bien un permiso no implica una obra inmediata, sí representa una señal concreta de inversión y del tipo de ciudad que comienza a gestarse, supo la Agencia Noticias Argentinas.
El período estuvo atravesado por dos hitos estructurales: el cambio de gobierno nacional tras las elecciones de 2023 y la propuesta de modificación del Código Urbanístico presentada en 2024, que generó expectativas sobre nuevas reglas de juego para el uso del suelo, la inversión privada y la infraestructura.
UN CICLO EN TRES ETAPAS
El primer momento se dio entre 2020 y 2021, cuando la pandemia paralizó la actividad, pero dio paso a una fuerte reacción posterior. En 2021, con valores en dólares históricamente bajos, costos de construcción accesibles y programas de blanqueo, se autorizaron más de 1.000 permisos y cerca de dos millones de metros cuadrados, marcando uno de los años más dinámicos del sector.
Entre 2022 y 2023, la actividad mostró un comportamiento errático. En 2022 se registró una caída del 19% en la superficie aprobada, mientras que en 2023 se produjo el mayor volumen autorizado desde 2018. Este repunte estuvo impulsado por proyectos acumulados y por el apuro de desarrolladores ante la incertidumbre regulatoria.
El tercer período, 2024-2025, consolidó los niveles de superficie autorizada, pero con una novedad clave: el cambio territorial. Aunque Palermo, Belgrano y Caballito conservaron protagonismo, comenzaron a destacarse con fuerza Villa Urquiza, Devoto, Saavedra, Flores y Mataderos como nuevos polos de desarrollo residencial en altura.
LOS BARRIOS QUE LIDERAN EL CRECIMIENTO
En 2024, Palermo encabezó el ranking de obras nuevas con 69 proyectos y más de 170.000 m², seguido por Villa Urquiza, Devoto, Caballito y Belgrano. En 2025, Palermo volvió a liderar, pero con una expansión notable de barrios como Villa Urquiza, Devoto y Saavedra, que mostraron crecimientos superiores al 130% interanual.
En términos de expansión relativa, Almagro y Mataderos se ubicaron entre los barrios con mayor crecimiento porcentual, pese a que sus números absolutos aún son moderados. La disponibilidad de suelo y normativas que permiten densificación progresiva explican este fenómeno.
UN NORTE QUE SE EXPANDE Y UN SUR QUE ESPERA
El análisis muestra que el llamado corredor norte se extendió. Barrios como Villa Urquiza, Devoto y Saavedra dejaron de ser alternativas periféricas para convertirse en protagonistas del boom constructivo, con proyectos de escala intermedia y diversidad tipológica.
Belgrano, en tanto, consolidó su perfil de desarrollos de mayor tamaño y valor, una lógica que también se replica en Colegiales y Villa Crespo, donde la calidad del producto final pesa más que la cantidad de obras.
En contraste, la zona sur de la Ciudad continúa al margen del proceso. Barrios como Parque Patricios, Barracas y Nueva Pompeya no figuran entre los principales focos de obra nueva, pese a los incentivos incorporados desde 2023 en el proyecto de nuevo Código Urbanístico. La falta de financiamiento hipotecario aparece como uno de los principales factores que limita el corrimiento del mercado hacia esas áreas.
UNA CIUDAD QUE SE RECONFIGURA
El corrimiento del desarrollo inmobiliario no implica una retracción del capital, sino una redistribución geográfica. La combinación de disponibilidad de terrenos, marcos normativos favorables y valorización sostenida habilitó la apertura de nuevos territorios para la inversión urbana.
Que Palermo y Belgrano sigan liderando resulta esperable; la novedad es que barrios como Devoto, Saavedra o Villa Urquiza compitan —e incluso superen en algunos indicadores— a los distritos históricamente centrales.
Así, el mapa de los permisos de obra funciona como una radiografía anticipada de la Ciudad que se está construyendo: una Buenos Aires más dispersa en términos de inversión, con nuevos centros de gravitación inmobiliaria y con zonas que, por ahora, continúan esperando su turno. La geografía del ladrillo, silenciosamente, ya empezó a cambiar. #AgenciaNA
